诸暨联想科技城建设项目可行性研究报告

报告摘要

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诸暨联科智慧城投资有限公司，是联想系企业，发源于联想，在服务于联想的同时实现自身经营业绩增长、企业发展壮大、为股东创造最多财富。公司拥有从事投资行业近20年的领导管理团队，拥有在联想集团工作十几年的业务骨干，拥有从事地产行业十几年的业务精英。公司作为联想集团的投资企业和深度战略合作伙伴，在全国范围内开发运营联想科技城项目。

联想集团授权联科商贸智慧城使用联想科技城概念进行商业综合体开发。联想科技城是独具联想特色的区域总部基地、云计算中心、体验式3C数码广场、科技孵化中心、科技金融中心与智能住宅等多种功能的城市综合体，涵盖高科技产业化、商业金融及智能化住宅三大集群。提供天使投资、风险投资、股权投资、核心资产运营的企业全生命周期金融服务，以及大联想学院和联想企业管理咨询的增值服务。引入联想系及相关的金融机构与投资机构，为企业从初创到成长提供全方位的金融投资和企业管理服务，为高科技企业营造“现代、创新、文化与科技”三位一体的办公氛围。

诸暨联科智慧城投资有限公司作为实施联想科技城的主体，已与成都、武汉、昆明、合肥、深圳、大庆等地成功联姻，开发建设联想科技城，并将逐步走向全国。

联想科技城的企业使命与愿景：

使命：以地产为载体，以科技和产业为支柱，以产业为内核，促进联想的科技、地产和投资业务的互动与发展。

愿景：成为国内领先的科技产业地产的投资商。

5、项目建设地点

项目区位于浙江省绍兴市诸暨国际商贸城快速通道东侧，暨阳街道城新村。

6、项目建设内容与规模

本项目拟在浙江省绍兴市诸暨国际商贸城快速通道东侧，暨阳街道城新村86333.90m2(129.50亩)范围内土地进行中高档住宅和商业建设。建设内容包括住宅建设工程(地上主体建设、地下主体建设、配套设施建设)，商业建设工程(商业建设、SOHO办公建设、商务酒店建设、地下主体建设、配套设施建设)。

报告目录

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第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

2、项目性质

3、项目建设期

4、项目承办单位

5、项目建设地点

6、项目建设内容与规模

7、项目总投资及资金来源

8、效益分析

8、项目经济效益

9、主要经济技术指标

二、可行性研究报告编制依据

三、可行性研究报告编制说明

1、报告编制过程

2、可行性研究主要内容

3、报告用途

四、结论

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

1、浙江省城市发展背景

2、诸暨市城市发展背景

3、诸暨市城南区域发展背景

4、诸暨市市经济发展背景

二、项目建设必要性

1、本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源，带动土地开发利用的需要

2、本项目的建设是统筹城乡规划，改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要

3、项目的建设是提高当地群众生活质量的需要

4、项目的建设是促进诸暨国际城商贸建设的需要

第三章市场分析

一、诸暨市发展现状

1、诸暨市城市发展现状

2、诸暨市区域发展现状

二、诸暨市住宅市场分析

1、诸暨市住宅格局分析

2、诸暨市新房住宅需求分析

3、本项目目标客户分析

三、诸暨市商业用房现状分析

四、诸暨市公寓式住宅现状分析

五、诸暨市写字楼现状分析

六、项目定位

1、住宅定位

2、商业定位

七、价格预测

1、住宅价格预测

2、商业用房价格预测

3、SOHO办公用房价格预测

4、酒店式公寓价格预测

5、地下停车位价格预测

八、项目SWORT分析

1、优势分析

2、劣势分析

3、机会分析

4、威胁分析

九、对策分析

十、营销方案

1、阶段策略

1、入市推广策略

2、持续期销售策略

3、尾期销售策略

第四章场址选择

一、项目建设地址

二、区域与交通概况

三、自然条件及资源优势

四、劳动力资源

五、其他建设条件

六、建设条件分析结论

第五章建设内容与规模

一、项目建设内容

二、项目建设用地性质

第六章项目建设方案

一、建筑设计说明

1、设计依据

2、概述

3、项目概况

4、景观设计

5、交通组织

6、建筑单体设计

7、无障碍设计

8、建筑消防设计

9、防疫、环保设计

10、技术经济指标

二、结构设计说明

1、设计依据

2、自然条件

4、结构选型

5、地基基础

6、结构措施

7、主要结构材料

三、给排水设计说明

1、设计依据

2、给水设计

3、排水系统

4、管道及材料

四、消防设计说明

1、设计依据

2、消防系统概述

3、消防水量

4、室外消火栓

5、室内消火栓

6、自动喷淋系统

7、气体自动灭火系统

8、其它

五、给排水人防设计

六、电气设计说明

1、设计范围

2、变、配电系统

3、照明系统

4、电气节能

5、防雷

6、接地及安全措施

7、火灾自动报警系统

七、电气消防设计说明专篇

八、电气人防设计说明专篇

1、电源

2、电力线路及敷设

九、电气节能设计说明专篇

1、照明设备选择及节能技术措施

2、变电所位置及变压器等设备选型的节能技术措施

3、能源系统运行与管理控制

十、暖通设计说明

1、设计依据

2、设计气象参数(绍兴)

3、设计范围和要求

4、通风系统设计

6、环境保护设计

7、节能设计

8、人防通风

第七章节水、节能

一、编制依据

二、编制原则

三、能源种类

四、主要节能措施

1、总图工艺设备节能

2、给排水节能

3、电气节能措施

4、建筑材料节省

5、节能监督机构

五、综合效果评价

第八章环境影响评价

一、编制依据

二、环境现状

三、项目环境影响分析

1、项目建设施工期对环境的影响及保护措施

2、项目运营期对环境的影响及保护措施

四、环境监督管理

五、环境影响评价结论

第九章劳动安全卫生消防

一、编制依据及采用的主要标准

1、编制依据

2、采用的主要标准、规范、规程

二、工程的主要危害因素及主要防范措施

1、自然危害因素及主要防范措施

2、主要危害因素及其防范措施

三、消防措施

1、总平面消防设计

2、消防水源

3、室外消防系统

四、卫生防疫措施

第十章组织机构与人力资源配置

一、项目组织

1、项目领导机构组建方案

2、项目管理机构组建方案及管理体系图

3、机构适应性分析

二、项目管理

1、项目管理

2、管理内容

第十一章项目招投标

一、招标范围

二、招标组织形式

三、招标方式

四、资质要求

五、招标组织

第十二章项目实施进度

一、建设期

二、项目实施进度安排

第十三章投资估算与资金筹措

一、投资估算依据和说明

二、投资估算金额

1、工程费用

2、工程建设其他费用

3、基本预备费

4、建设期利息

三、项目总投资估算

第十四章融资方案

一、资金筹措

1、资本金筹措

2、债务资金拟筹措

二、融资方案分析

1、资本金比例

2、融资风险分析

三、融资后管理

第十五章财务效益评价

一、评价依据和原则

1、评价依据

2、评价原则

二、财务评价基础数据的选取

1、财务价格

2、项目计算期

3、财务基准收益率

4、贴现率

5、利率

6、企业所得税

三、项目收入与营业税金估算

1、销售收入

2、销售税金及附加

四、成本费用估算

1、经营成本

2、总成本费用估算

五、财务盈利能力分析

六、项目偿债能力分析

1、贷款偿还计划

2、偿债能力分析

七、财务生存能力分析

八、盈亏平衡分析

九、财务分析结论

第十六章国民经济评价

一、国民经济评价的主要依据

二、国民经济评价主要参数的选取

三、国民经济费用计算

1、建设费用调整

2、其他费用调整

四、国民经济效益计算

1、改善项目区人民居住环境的效益

2、促进社会稳定和谐发展的效益

3、创造就业机会，增加居民收入的效益

4、带动当地经济快速发展的效益

五、国民经济效益费用流量表

六、国民经济评价指标

七、国民经济评价结论

第十七章风险分析

一、项目风险识别及分析

1、市场风险

2、政策风险

3、工程风险

4、资金风险

5、组织管理风险

6、外部协作风险

二、项目风险评估

三、项目风险防范对策

1、市场风险的防范措施

2、政策风险的防范措施

3、工程风险的防范措施

4、资金风险的防范措施

5、组织管理风险的防范措施

6、外部协作风险的防范

四、风险分析结论

第十八章结论及建议

一、结论

二、建议

附表

附表1 项目总投资估算表(概算法)

附表2 建设投资估算表(形成资产法)

附表3 建设期利息估算表

附表4项目总投资使用计划与资金筹措表

附表5营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

附表6总成本费用估算表(生产要素法)

附表7总成本费用估算表(生产成本加期间费用法)

附表8项目投资现金流量表

附表9项目资本金流量表

附表10利润与利润分配表

附表11财务计划现金流量表

附表12资产负债表

附表13借款还本付息计划表

附图
可行性研究报告www.fengchizixun.com

风驰咨询是撰写可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节能评估报告、节水评估报告、商业计划书等报告的专业机构，主要包括以下类型：

1. 用于发改委审批、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告

2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、商业计划书

3. 用于项目方招商融资的可行性研究报告、商业计划书

4. 用于申请政府专项资金的可行性研究报告、资金申请报告

5. 用于外商投资企业项目或境外投资项目的项目申请报告

6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告

7. 用于企业工程建设指导的项目建议书、可行性研究报告

8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告、资金申请报告

9．用于遵守节能审查用的节能评估报告和节水评估报告

风驰咨询可协助客户出具备案、审批、核准等项目所需的国家发改委颁发的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书。具有丰富的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节水评估报告、节能评估报告及商业计划书项目经验的专家和技术团队，为广大客户提供优质的咨询服务。