德强商务广场可行性研究报告

报告摘要

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德强公司经一汽大众授权，是一汽大众在苏州市内特许经销商，主要经销中低档品牌的汽车。地处于园区钟园路和星龙街交汇处，方圆近5公里内均是工业厂房，离最近住宅、公寓区约6公里左右，开展市场营销工作难度之大，可想而知。而且，与之同等档次的汽车品牌也非常多，近几年来，自主品牌、国际品牌等中低档汽车竞争非常激烈，加之大众品牌在市场营销与竞争上也无明显的差异化，从事品牌代理经销无明显的优势。

德强公司从2009年3月份起至今未营业，无任何收入，经营期间累计亏损约1200万余元。

另外，随着苏州工业园区土地日渐减少，几乎已经达到“无地”开发的阶段。为了满足钟园路和星龙街区域人们对相关城市生活配套商业、广场和服务业的需求，改善地块所在区域绿化和商业环境，经过细致研究苏州市吴中区商业市场现状和发展趋势，以及各种有利和不利影响;慎重考虑和咨询相关规划和法规条文，结合公司自身发展现状和战略规划，苏州德强汽车销售服务有限公司决定在现有地块开发建设德强商务广场项目。

项目规模

现有地块面积20000m2(30亩)，总建筑面积10056.36 m2。计划拆除原有建筑物后进行改建，建成一个总建筑面积为80000平方米的商业综合体，其中地下共两层，总计30000平方米，地下一层15000平方米全部为卖场，地下二层中10000平方米作为车库，5000平方米为卖场;地上主楼为8层，群楼为3层，主楼和群楼分别走不同的大门和楼梯，总计50000平方米(群楼地上一层为商场，地上二层为商场和部分餐饮，地上三层为部分餐饮和KTV，群楼楼顶为停车场;主楼全部为酒店式公寓)，群楼一层至三层各层均为10000平方米，主楼一层至八层均为酒店式公寓，各层为2500平方米。
 

报告目录

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第一章 总论

1.1建设项目简介

1.1.1项目名称

1.1.2项目位置

1.1.3项目性质

1.1.4建设目标

1.1.5开发商简介

1.1.6项目建设背景和提出过程

1.1.7项目规模

1.1.8项目总投资及资金来源

1.1.9项目效益情况

1.1.10项目进度安排

1.2报告编制依据

1.3报告编制原则

1.4主要技术经济指标

1.5可行性研究的主要结论及建议

1.5.1主要结论

1.5.2主要建议

第二章 市场分析

2.1全国房地产市场分析

2.2苏州市房地产市场分析 2.3项目SWOT分析

2.3.1优势(S)

2.3.2劣势(W)

2.3.3机会(O)

2.3.4威胁(T)

2.3.5对策分析

2.4市场供求分析

2.5市场分析结论及项目市场定位

2.5.1市场分析结论

2.5.2市场定位

第三章 项目建设的必要性

3.1符合苏州市工业园区的发展方向

3.2是提升地块土地开发价值的需要

3.3项目的建设有利于带动上下游产业发展及人员就业

3.4项目的建设有利于改善区域形象

3.5有利于增加政府财政收入

第四章 项目建设条件

4.1项目地址

4.2土地状况

4.3地理位置条件

4.4项目规划用地条件

4.5经济运行情况

4.6园区环境

4.6.1基础设施

4.6.2商业环境

第五章 项目建设方案

5.1建设规模

5.2规划设计思想

5.2.1规划设计依据

5.2.2规划设计的指导思想

5.3总平面布置

5.4建筑设计

5.4.1商业空间

5.4.2酒店式公寓

5.4.3地下车库

5.5结构设计

5.5.1设计依据

5.5.2设计要求

5.5.3结构设计

5.5.4结构防火

5.5.5基础设计

5.6给排水设计

5.6.1设计依据

5.6.2设计范围

5.6.3室外给水设计

5.6.4室外排水设计

5.7电气与照明设计

5.7.1主要设计规范及标准

5.7.2设计范围

5.7.3变配电系统

5.7.4防雷接地及安全措施

5.7.5弱电设计

5.8暖通设计

5.8.1主要设计内容

5.8.2通风系统设计

5.8.3采暖

5.9绿化设计

5.10无障碍设计

第六章 环境影响分析

6.1编制依据

6.2环境质量状况

6.3建设项目对周围环境的影响

6.4环境影响及保护措施

6.4.1项目建设时环境保护治理措施

6.4.2项目建成后环境保护治理措施

6.5环境影响评价

第七章 节能评估

7.1节能评价依据

7.2主要设计原则

7.3能源消耗

7.4节能设计和措施

7.4.1建筑节能设计

7.4.2给水排水节能设计

7.4.3电气节能设计

7.4.4通风节能设计

7.4.5其他节能措施

第八章 消防与安全卫生

8.1消防

8.1.1设计依据

8.1.2设计原则

8.1.3消防设计及措施

8.1.4消防外协

8.2安全卫生

第九章 工程招标投标方案

9.1项目管理指导思想

9.2工程招投标

9.3招标原则

9.4投标单位的资质要求

9.5投标、开标、评标和中标程序

9.6招标项目基本情况

第十章 建设进度安排

10.1项目施工进度安排的依据

10.2项目施工进度安排

10.3项目实施

第十一章 机构设置与人力资源配置

11.1工程项目管理

11.2组织机构

11.2.1组织机构

11.2.2机构配置及职能

第十二章 投资估算与资金筹措

12.1投资估算编制依据及说明

12.1.1项目投资估算依据

12.1.2项目总投资估算的原则

12.1.3相关说明

12.2总投资估算

12.3资金筹措

12.4资金使用和管理

第十三章 财务评价

13.1财务评价原则

13.2财务评价基础数据的确定

13.2.1基准收益率的确定

13.2.2计算期的确定

13.2.3收入和税金及附加的确定

13.2.4利润总额及所得税的确定

13.3财务盈利能力分析

13.4不确定性分析

13.4.1.盈亏平衡分析

13.4.2.敏感性分析

13.5项目财务评价结论

第十四章 风险分析

14.1风险分析

14.1.1自然风险

14.1.2政策风险

14.1.3经济风险

14.1.4技术风险

14.1.5社会风险

14.1.6内部决策和管理风险

14.2风险控制措施

14.2.1通过加快进度来回避开发风险

14.2.2通过市场调查来降低风险

14.2.3通过加强管理来控制风险

第十五章 结论及建议

15.1方案评价结论

15.2方案评价建议

附件

附件一：项目区位图

附件二：房产分丘平面图

附件三：企业证照

附表

附表1总投资估算表

附表2利润与利润分配表

附表3项目投资现金流量表

附表4 借款还本付息表
可行性研究报告www.fengchizixun.com

风驰咨询是撰写可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节能评估报告、节水评估报告、商业计划书等报告的专业机构，主要包括以下类型：

1. 用于发改委审批、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告

2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、商业计划书

3. 用于项目方招商融资的可行性研究报告、商业计划书

4. 用于申请政府专项资金的可行性研究报告、资金申请报告

5. 用于外商投资企业项目或境外投资项目的项目申请报告

6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告

7. 用于企业工程建设指导的项目建议书、可行性研究报告

8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告、资金申请报告

9．用于遵守节能审查用的节能评估报告和节水评估报告

风驰咨询可协助客户出具备案、审批、核准等项目所需的国家发改委颁发的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书。具有丰富的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节水评估报告、节能评估报告及商业计划书项目经验的专家和技术团队，为广大客户提供优质的咨询服务。