房地产项目后评价

报告摘要

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1、 营销定位方面

本项目在同一地块分三个不同项目开发，在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则，根据地块自身特点和景观优势，分别规划了中端多层住宅产品、别墅产品、中高端多层产品与高层产品相结合，在不同阶段适应了市场的需要，同时提升了产品的利润空间，并快速占领市场。在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序，从2000元/平方米到14000元/平方米，实现了价格的跨越。

2、 发展管理方面

项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进，理顺与政府相关部门关系极为重要。前期报建：研究政府收费文件，为节约费用创造条件。拆迁工作一直是水岸项目重要工作之一。拆迁可能导致工程无法按时施工、可能导致房屋无法按时交工等。在水岸项目中，拆迁工作没有耽误任何工程进度。为保证项目如期入伙，在工程尚未具备竣工验收的情况下，提前开始沟通，提前开始各项验收报建工作，顺利的通过规划、环保、消防等验收，并通过了净月质监站、市质监站的验收工作，按时取得了《竣工备案证》。水岸春城一期工程实现了“当年拿地、当年设计、当年施工、当年入伙”四个当年。由于时间紧、任务重，基本上都是施工等待图纸的程度，因此根本就没有前期报建的时间，桩基础图出来立即进行打桩，一层平面出来立即进行一层平面施工。通过与净月管委会各部门积极沟通，在未办理各种证件情况下进行了工程施工，保证了四个当年的顺利实施。

3、销售方面

营销节奏上，根据市场实际情况调整推售量及推售价格。在房地产市场不断升温的情况下，积极组织推售并在价格上不断拉升，并安排入市产品结构，确保产品线的充足。销售管理方面，采用统一管理，分项目独立销售的模式，根据不同项目对销售人员进行调配，做到人尽其才，并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准，带动销售人员的积极性。在推广方面，各项目以相互促进为基本原则，项目推广过程中避免自相竞争，重要推广节点交错进行，推广主题上相互促进和补充，做到事半功倍的作用。

4、施工管理方面

项目在施工管理细节工作上狠下工夫，作为长处公司首个项目，在完善项目管理制度、改进工程质量、探寻自身发展模式方面总结出很好的经验，为长春公司其他项目给予借鉴参考。

5、 成本控制方面

在施工过程中受地域性气候影响较多，每年的开发周期非常短暂，仅为6-8个月，因此，为实现集团公司的经济指标及战略决策目标，导致用金钱买时间的抢工局面频频出现，无形中增加了项目的开发成本，所以不能以正常的开发节奏周期考评本项目;首次开发北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本相比有所增加，工程成本在控制值范围内。本项目后评估工作只能以计划阶段的成本预测值与实施阶段的建安成本相对比，项目开发过程中，建安成本为首要控制的方面，通过有效的施工管理措施与严谨的成本管控手段相结合，最终实际发生成本在预测值控制范围内，但略有增幅，为此，长春公司对全过程中的建安成本控制及管理、沟通、协调、配合等工作进行了较为深入的总结与剖析。

 

报告目录

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1、项目概况

(1)项目情况简述：概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。

(2)项目决策要点：项目建设的理由，决策目标和目的。

(3)项目主要建设内容：项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。

(4)项目实施进度：项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。

(5)项目总投资：项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。

(6)项目资金来源及到位情况：资金来源计划和实际情况。

(7)项目运行及效益现状：项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。

2、项目实施过程的总结与评价

(1)项目前期决策总结与评价：项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。

(2)项目实施准备工作与评价：项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。

(3)项目建设实施总结与评价：项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。

(4)项目运营情况与评价：项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。

3、项目效果和效益评价

(1)项目技术水平评价：项目技术水平(设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性)。

(2)项目财务经济效益评价：项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。

(3)项目经营管理评价：项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。

4、项目环境和社会效益评价

(1)项目环境效益评价：项目环保达标情况，项目环保设施及制度的建设和执行情况，环境影响和生态保护。

(2)项目的社会效益评价：项目主要利益群体，项目的建设实施对当地(宏观经济、区域经济、行业经济)发展的影响，对当地就业和人民生活水平提高的影响，对当地政府的财政收入和税收的影响。

5、项目目标和可持续性评价

(1)项目目标评价：项目的工程目标;技术目标;效益目标(财务经济);影响目标(社会环境和宏观目标)。

(2)项目持续性评价：根据项目现状，结合国家的政策、资源条件和市场环境对项目的可持续性进行分析，预测产品的市场竞争力，从项目内部因素和外部条件等方面评价整个项目的持续发展能力。

6、项目后评价结论和主要经验教训

(1)项目成功度评价

(2)评价结论和存在的问题

(3)主要经验教训

7、对策建议

(1)对项目和项目执行机构的建议

(2)对中央企业的对策建议

(3)宏观对策建议

风驰咨询是撰写可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节能评估报告、节水评估报告、商业计划书等报告的专业机构，主要包括以下类型：

1. 用于发改委审批、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告

2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、商业计划书

3. 用于项目方招商融资的可行性研究报告、商业计划书

4. 用于申请政府专项资金的可行性研究报告、资金申请报告

5. 用于外商投资企业项目或境外投资项目的项目申请报告

6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告

7. 用于企业工程建设指导的项目建议书、可行性研究报告

8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告、资金申请报告

9．用于遵守节能审查用的节能评估报告和节水评估报告

风驰咨询可协助客户出具备案、审批、核准等项目所需的国家发改委颁发的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书。具有丰富的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、社会稳定风险评估报告、交通影响评价报告、资金申请报告、节水评估报告、节能评估报告及商业计划书项目经验的专家和技术团队，为广大客户提供优质的咨询服务。