房地产可行性研究报告的主要内容？

通常来说，房地产可行性研究主要包括下列九个方面的内容，其中又以市场调查分析和财务评价两部分最为重要。

1.项目概括分析。项目概括分析包括项目基本情况介绍、项目产生背景和建设必要性介绍等。具体来说，可以有项目的名称、性质、宗地位置、占地面积、总建筑面积、容积率等基本情况。

2.市场调查分析。市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分析、项目SWOT分析和项目定位。每一项具体的调查分析内容如下：

(1)项目投资环境分析。包括全国和城市政策环境分析、经济环境分析、宗地现状分析(用地情况、周边环境、地上地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及基础设施分析)

(2)项目市场状况分析。包括全国和城市的房地产市场分析和竞争楼盘分析。

(3)项目SWOT分析。包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析、项目威胁分析。

(4)项目定位。包括项目客户分析、项目产品定位、项目价格定位。

3.项目规划建设建议与进度安排 项目规划建设建议和进度安排就是对房地产产品的规划设计提出建议、对各项技术方案提出说明，并对项目开发进度、施工进度作出安

排。具体来说：

(1)项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、户型建议、景观设计建议等

(2)项目技术方案说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给排水设计说明、强弱电设计说明、燃气设计说明，暖通空调设计说明、消防设计说明等。

(3)项目开发进度安排包括建设周期安排、施工进度安排。

4.项目费用估算项目 费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算，以及开发经济税费估算，并编写投资成本估算表，具体来说:

(1)项目开发成本估算包括土地费用的估算、建安工程费用的估算、前期费用的估算、公共配套设计建设费用的估算、项目开发相关税费的估算、其他费用的估算和不可预见费用的估算。

(2)项目开发费用的估算包括管理费用的估算、财务费用的估算和销售费用的估算。

(3)开发经营税费的估算包括与建设相关的税费的估算、土地增值税的估算和企业所得税的估算，可编写与交易相关的税费表。

5.项目资金的筹措 项目资金的筹措主要是资金来源的计算和对资金运用的分析。

项目资金来源主要三部分组成，即资本金、预售收入和借贷资金，这部分需要编写与收入估算相关的表格，如销售收入与经营税金及附加估算表。项目资金的运用分析主要是编写资金来源表和自营收入与经营税金及附加估算表，出租收入与经营税金及附加估算表和自营收入与经营税金及附加估算表。

6.项目财务评价是指通过对房地产市场的调查分析、投资估算的计算、收入估算等基础性资料对房地产项目的财务盈利能力进行分析。静态盈利能力分析需要对利润总额、投资利润率、投资净利润率、资本金利润率、销售净利润率、销售毛利润率等财务评价指标进行计算。动态盈利能力分析需要对财务净现值FNPV等财务评价指标进行计算。

7.项目风险分析项目风险分析包括定量分析和定性分析。定量分析包括不确定性分析，主要是通过数学方法来计算风险的情况，它主要包括敏感性分析、临界点分析。其中主要是对销售价格和建设成本的敏感性进行分析。定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险等。

8.项目社会评价项目社会评价是分析房地产项目对区域社会经济的影响，判断项

目的社会经济合理性，在开发商递交政府审批的可行性研究中较为常见。

9.结论与建议项目可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。

以上9点即可行性研究的主要内容，但实际策划分析过程中由于各个企业的性质、宗地情况、经营情况的不同，可行性研究的具体内容以及侧重点会有所不同。